פסק-דין בתיק עמ"נ 4685-03-11

1.         המערערים רשומים יחד עם אחרים כחוכרים לדורות בנכס שנמצא ברחוב המסגר 62 בתל אביב והידוע גם כתת חלקה 15 בגוש 232 חלקה 7107 (מספר חשבון ארנונה ישן - 0475-0620-028, להלן: " האולם").

2.         לטענת המערערים התארגנו יחד בשנת 1974 שלוש קבוצות משקיעים כדי לרכוש את האולם מהחברה הקבלנית. בטרם נחתם הסכם הרכישה נחתם זיכרון דברים (נספח א' לעתירה) בין חלק מהמשקיעים - מר פנחס בן יהודה (להלן: " בן יהודה") מצד אחד, מר חיים עוואמי מן הצד השני והמערערים מהצד השלישי, במסגרתו סיכמו הצדדים את אופן רכישת האולם (סוכמו החלקים היחסיים שכול אחד מהצדדים יקבל באולם, וסוכם כי התמורה תשולם לקבלן על ידי כולם באופן יחסי לחלקיהם). יצוין כי כעולה מטענות המערערים ומהחומר שהוצג לי, ייצג מר עוואמי ככול הנראה את מר רוברט לי טאובה (להלן: " רוברט").

3.         ביום 23.5.1974 התקשרו מר בן יהודה, מר ישראל לשם, והמערערים בהסכם עם החברה הקבלנית (נספח ב' לעתירה), מכוחו הם רכשו את הזכויות באולם יחד ולחוד מהקבלן.  ביום 31.5.1974, התקשרו המערערים בהסכם עם מר חיים עוואמי ועם רוברט.

בהסכם זה (להלן: " הסכם חלוקת האולם", שצורף כנספח ג' לעתירה), צוין כי הצדדים התקשרו עם מר בן יהודה בהסכם לרכישת האולם, וכי מסיבות שונות לא ניתן היה לערוך את הסכם הרכישה בין המוכרת - החברה הקבלנית, לבין כל הרוכשים. לכן - כך צוין ב"הואיל" השני להסכם זה - הוסכם בין הצדדים כי המערערים (שכונו בהסכם חלוקת האולם "צד ב"), ישמשו כנאמן עובר מר עוואמי ורוברט (שכונו בהסכם זה "צד א'"). בהסכם חלוקת האולם נקבע כי כל עוד לא יירשמו זכויותיו של רוברט על שמו, הן יוחזקו על ידי המערערים עבורו בנאמנות. הסכם חלוקת האולם קבע את אופן החלוקה של שטח האולם בין שלוש הקבוצות. החלוקה בין שלוש הקבוצות היתה כזו שנקבע כי רוברט ועוואמי יהיו זכאים לחלק של 114 מ"ר  באולם (חלקו זה של רוברט באולם יכונה להלן: " הנכס").

4.         מפאת חשיבות הדברים נפנה להסכם חלוקת האולם עצמו בו נקבע בין היתר כי:

"1 . צד ב' מצהיר בזה כי התקשר יחד עם פנחס בן יהודה וישראל לשם בחוזה הרכישה לרכישת האולמות מאת המוכרת וכי הזכויות שנרכשו על ידו בהתאם לחוזה הרכישה נרכשו עבור ועבור צד א', באופן שצד א' יהיה זכאי לחלק של 114 מ"ר בערך מהשטח הכולל של האולמות שהינו 327.60 מ"ר בערך. צד ב' יהיה זכאי ל-72 מ"ר בערך ואילו הרוכשים, פנחס בן יהודה וישראל לשם, יהיו זכאים ל-136 מ"ר בערך.

2. מוסכם בזה בין הצדדים כי כל עוד לא יירשמו זכויות צד א' באולמות בחלק שהוזכר  בסעיף 1 לעיל, ייחשב צד ב' כנאמן לגבי זכויות צד א' בחלק היחסי של האולמות כמפורט לעיל".

בהמשך, בס' 5 להסכם חלוקת האולם, נקבע כי:

" צד ב' מתחייב לפעול ככול המוקדם לרשום זכויותיו באולמות על פי חוזה הרכישה ומיד לאחר מכן לבצע ו/או לגרום לכך כי הזכויות באולמות שנרשמו לטובתו והשייכות לצד א', יועברו ללא תמורה על שם צד א'".

5.         המשיבה (שתכונה להלן גם " העירייה"), רשמה מלכתחילה את ההחזקה באולם על שם שלוש הקבוצות בהתאם לשטחים שלעיל. לטענת המערערים, האולם חולק בפועל בהתאם לחלוקה זו, והעירייה אף שלחה שליח לוודא את הנתונים שנמסרו לה על ידי בעלי האולם בטרם רשמה את הזכויות על שם המחזיקים השונים. המערערים טענו כי חלקו של רוברט - הנכס - הושכר פעם לשוכרים שונים, אחד מהם - מר יהודה יהושע, שכר את הנכס ביום 15.11.19777, והחזיק בו במשך מספר שנים (ההסכם להשכרת הנכס למר יהושע צורף כנספח ד' לעתירה).

6.         אין חולק כי במשך תקופה ארוכה, אין איש המחזיק בנכס. זכויותיו של רוברט לא הועברו על שמו מעולם. רוברט עצמו נעלם, הוא ככול הנראה אינו חי בישראל, וספק אף אם הוא עודנו בין החיים.

ביום 18.4.2007 הודיעה המשיבה לעותרים על שינוי מחזיק בספרי העירייה. לטענתה, רוברט אינו מחזיק בנכס, ולכן המערערים יירשמו כמחזיקים בו. יחד עם זאת, מר בן יהודה לא נרשם כמחזיק.

החלטת ועדת הערר

7.         עניינה של העתירה הנוכחית, בהחלטה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב יפו, מיום 6.5.2009. בהחלטה זו קבעה ועדת הערר כי אין פסול ברישומם של המערערים כמחזיקים בנכס וחיובם בארנונה לרבות באופן רטרואקטיבי. ועדת הערר קבעה כי האולם נרכש על ידי שלוש קבוצות הרוכשים יחד, כמקשה אחת - וזאת חרף ההסכמה ביניהם לבין עצמם ביחס לחלוקתו הפנימית. מאחר שהמערערים רשומים בנסח הטאבו כבעלים של הנכס, די בכך כדי לקבוע כי הם מחזיקים בנכס בהיותו ריק, וכאשר אין כל גורם אחר שזיקתו לנכס גדולה מזו שלהם.

8.         באשר לטענת הנאמנות קבעה ועדת הערר כי ספק אם היא מוסמכת לדון בה. כן ציינה ועדת הערר כי כוחה של הנאמנות יפה רק כלפי מי שידע עליה או היה צריך לדעת עליה, ולכן ספק אם כוחה של הנאמנות - אם נוצרה - יפה כלפי העירייה. כן צוין כי ספק אם המערערים עודם נאמנים של רוברט, שהקשר שלהם עמו נותק לפני כ-30 שנה וספק אם הוא עודנו בין החיים. לכן, גם אם היתה נאמנות הרי " אפשר כי היא התבטלה מאליה" (ר' ס' 24 להחלטת ועדת הערר). כן צוין כי על המערערים כנאמנים חלה חובה לשלם את חוב הארנונה בגין הנכס, משום שאלמלא כן הוא יצבור חובות באופן שיפגע בנהנה.

9.         ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי יש לקבל את טענת העירייה לפיה רישומו של רוברט כמחזיק בספרי העירייה היה בטעות, והעירייה תיקנה אם כן טעות שנפלה ברישום. העירייה גילתה את הטעות לאחר שנוכחה כי היא אינה יכולה לאתר את רוברט, ואז נערכה בדיקה חוזרת של עצם החיוב. העירייה היתה רשאית, כדי לגבות מס אמת, לשנות את הרישום כשנודע לה על שינוי זהות המחזיק.

טענות הצדדים

10.        המערערים טענו כי יש לבטל את רישומם כמחזיקים בנכס. ראשית, כך נטען, הסכימה העירייה למחוק את מר בן יהודה, ולא לראות בו מחזיק בנכס. מאחר שאין הבדל בין מר בן יהודה לבין העותרים, יש מקום לנהוג באופן דומה גם לגבי העותרים, שגם הם טענו כי הם אינם מחזיקים בנכס.

עוד נטען כי כל השומות משנת 1975 ואילך הוצאו על שמו של רוברט, שהנכס הוא בבעלותו ובחזקתו. לטענת העותרים, מעמדו של רוברט הוא של בעלים ושל מחזיק, וזאת - בהתאם למצב הדברים עצמו, ולא רק לאור המצב בלשכת רישום המקרקעין. עוד נטען כי הסכם חלוקת האולם הוא ראיה על קיומה של נאמנות לזכות רוברט, וכי שמו של רוברט נזכר בכול מסמכי הרכישה. מביקור במקום אפשר לראות כי הנכס של רוברט הוא יחידה נפרדת, ומשום כך אף הוצאה לכול יחידה שומה נפרדת.